外国人买房

现在越来越多的华人选择在美国买房，有人是买了自住，有人是用来投资。一方面中国近十年来的房价被炒得很高，尤其是北、上、广、深等一线城市，在中国买一套房子的价格可以在美国买几套房子。相比中国的房价飙涨，美国房价的成长率很平稳，呈现健康增长。另外一方面，中国房产有70年的使用寿命，美国房产具有永久拥有权。所以到美国投资房产成为越来越多人的选择。
 
但是美国是一个税法复杂和健全的国家，在美国境内购买房地产之前，一定要了解美国的基本税法和税收政策，这样才能合理的规避和减少在美国缴纳的税。在美国拥有房产主要相关的税种包括房地产税（property tax）、所得税（income tax）、遗产税（estate tax）及赠与税（gift tax）。
 
房地产税(Property Tax)
美国房地产税是地方税，是地方对房地产征收的主要税费，包括郡税、市税、学区税三部分。税率由房地产所在地的地方政府确定，征税基数是房屋的市值。无论房产是自住还是出租，只要拥有房产，产权所有人就有 义务缴纳房产税。房地产税=房屋估价X房产税率。税率各个州不同，一般来说每年约是房产估价的1-3%。
 
所得税(Income Tax)
外国人获得租金收人或销售房产的盈利，需要在美国缴纳所得税。按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免，收入也需要交税。
房地产租金收入可以作为与美国有关联的贸易收入所得来对待，享受与美国居民同等的税率。可以扣除的费用包括物业管理费、保险费、财产税、贷款利息、维修费及固定资产折旧费用等其他的相关费用，产权所有人只对净租金收入缴纳收入所得税，这样会将税款降到最低。美国个人收入所得税是累进税率，从10%到39.6%的。对于外国投资人来说因为没有社会安全号，需要申请一个美国纳税识别号码(ITIN)来申报。
在美国房产销售后的盈利也要据持有时间的长短缴纳所得税。如果是短期持有，即一年以内，则税率等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则所得税税率是15%。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，如 果卖方是外国人，买方有义务预扣房产总销售价格的30%作为预扣税金。这笔预扣税金通 常会超过就净收益应缴纳的资本收益税，超额的部分，外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。对于不熟悉美国税法的非美国居民来说，从申请个人税号到提交申请美国个人所得税的退还，是一个繁琐的流程，需找经验丰富的会计师通过合理的方法帮你将缴税数额降到最低。
 
遗产税(Estate Tax)
遗产税的联邦税税率是40%，房地产位于哪个州，还要缴纳州遗产税。从2014年开始，美国公民和永久居民的遗产税免税额是5,340,000美金，如果遗产的市值不超过该金额，就没有遗产税。但是对于非美国税务居民，遗产税的免税额仅有60,000美金，超过的部分需要缴纳遗产税。外国人要将在美国的房产免税赠送给子女，最好通过外国公司（foreign corporation）或用不可撤销的外国信托(foreign irrevocable trust)来投资美国地产，将房地产放入公司，将有可能避免美国遗产税。
 
赠与税(Gift Tax)
美国国税局对于赠送现金或者不动产的行为制定了特别纳税规定。根据赠与税法规，当个人在赠送财产时，赠予者负责支付赠与税，受赠人无需缴税。在联邦层面，赠与税的免税额可分为年度免税额和终生免税额。年度免税额是按照每个受赠人来计算的。2016年，个人对每个受赠人的免税额是14,000美元，夫妇共同赠与同一人，免税额为28,000美金。如果赠与人赠送了超过年度免税额的财产但邮箱避免缴纳赠与税时，就需要使用终身免税额。当赠与方为外籍人士，而受赠方为美国公民或税务居民，受赠金额在一年内累计超过100,000美金时，受赠方无需纳税，但要向美国国税局申报。
 
在投资美国房地产前要对美国的税务有一定的了解，找专业的会计师，做合理有效的税务规划，这将为投资人节省大量的所得税和遗产税，避免将来高额的税费。投资后也可以对投资结构做调整，但要比投资前耗费更大的人力财力来进行重组。